Si vous avez réalisé un investissement immobilier locatif et que vous envisagez actuellement la revente de votre bien LMNP Censi-Bouvard, informez-vous avant l’achat d’une résidence en profitant d’un dispositif de défiscalisation. En effet, cette opération ne s’improvise pas et requiert le respect des bonnes pratiques. Il faut également remplir certaines conditions et connaitre les règles fiscales applicables en matière de réduction d’impôt et les avantages fiscaux prévus par la loi.
Pour quelles raisons et à quels moments faut-il songer à la revente LMNP Censi-Bouvard ?
Dans le cadre d’un investissement en LMNP Bouvard, l’investisseur ne songe pas à revendre le bien au moment de l’achat. En effet, son objectif est de le mettre en location pour percevoir des revenus locatifs sur une longue durée.
Cependant, il arrive parfois que la revente soit inévitable à cause de certaines circonstances.
Ainsi, la revente d’un bien en LMNP Censi-Bouvard peut être envisagée lorsque le propriétaire a envie de concrétiser un autre projet.
Il s’agit aussi d’une solution adaptée s’il a besoin de liquidités ou s’il projette un changement de vie. En choisissant de revendre son bien immobilier, il ne sera plus contraint de s’occuper de la gestion locative.
Le propriétaire d’un bien en LMNP peut le mettre en location aussi longtemps qu’il le souhaite parce que la loi ne prévoit aucune durée maximale de détention.
En revanche, il sera pénalisé s’il ne respecte pas la durée minimale de détention prévue par le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard.
Si le bien en location meublée non professionnelle n’est pas une résidence de services (EHPAD, résidence de tourisme, résidence étudiante, etc.), le propriétaire peut envisager de revendre sa résidence de services LMNP à n’importe quel moment.
Le bien peut être vendu à tout acquéreur sérieux qui se présente. La vente peut se faire avec ou sans les mobiliers et les règles de la plus-value immobilière peuvent être appliquées.
Pour les biens en LMNP Censi-Bouvard, la revente ne devrait être opérée qu’au bout d’un délai minimal de possession (9 ans).
Si le propriétaire souhaite conserver les avantages fiscaux accordés dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard au Loueur meublé non professionnel, il doit respecter cette règle en gardant le bien en location pendant au moins 9 ans.
Sinon, il est tenu de rembourser la réduction d’impôts que l’administration fiscale lui a accordée à travers cette acquisition.
Revente d’un bien LMNP Censi-Bouvard : quelles sont les étapes ?
Lorsque le propriétaire est certain qu’il respecte les conditions de revente LMNP Censi-Bouvard, il peut se lancer, mais en respectant des étapes bien définies. Il est conseillé d’estimer la valeur du bien immobilier. Pour réussir cette étape, il faut tenir compte des différents éléments suivants :
- la surface habitable de la résidence,
- la zone géographique,
- l’état général du bien,
- le loyer,
- l’évolution des prix sur le marché locatif,
- la durée restante du bail,
- les travaux envisagés au sein de la copropriété,
- la crédibilité de la société de gestion, etc.
Le prix affiché ne doit être ni trop élevé, ni trop bas.
Ensuite, il faut publier des annonces pour trouver des acheteurs potentiels. Les visites doivent être bien organisées pour que les acquéreurs puissent facilement se projeter. Ils procéderont alors à la négociation du prix avant de signer le contrat de réservation.
L’acheteur va entreprendre les démarches en vue d’obtenir des financements auprès d’une ou de plusieurs établissements financiers. Lorsque son dossier est validé et que les différents délais de rétractation sont respectés, le contrat de vente définitif peut être signé.
Pour être certain de respecter les règles applicables à la revente LMNP Censi-Bouvard, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel spécialisé.
Comprendre la fiscalité en cas de revente LMNP Censi-Bouvard
Il est primordial de bien connaitre la fiscalité d’une revente bouvard LMNP afin de prévoir les frais qui sont à la charge du vendeur du bien.
La plus-value immobilière s’applique la revente LMNP Censi-Bouvard
Comme il s’agit d’un investissement en LMNP, à la revente, c’est la plus-value immobilière qui s’applique et non pas la plus-value professionnelle.
En revanche, que le logement soit en location meublée ou non, le mode de calcul de la plus-value est le même. La plus-value est égale à la différence entre le prix de revente et le prix d’achat du bien immobilier.
Il faut inclure les frais qui découlent de la revente (frais de notaires, frais d’agence, dépenses relatives aux travaux, etc.) dans le prix d’achat.
À ce moment-là, la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition sera moindre, bien que l’évolution du marché immobilier soit positive. Ce procédé permet de réduire l’assiette imposable.
Le taux d’imposition de la plus-value immobilière est de 36,20 % (forfait de 19 % + des prélèvements sociaux de 17,20 %). Mais un taux d’abattement est applicable selon la durée de détention du bien. Un taux d’abattement de 6 % sur l’impôt sur le revenu et de 1,65 % sur les prélèvements sociaux sont applicables de 6 ans à 21 ans de détention.
Au cours de la 22e année, ces taux d’abattement diminuent respectivement à 4 % et à 1,60 %. Au-delà de la 2e année jusqu’à la 30e année de détention, les plus-values sont exonérées d’impôt sur le revenu et un taux d’abattement de 9 % s’applique sur les prélèvements sociaux.
Après la 30e année de détention, les plus-values qui découlent de la revente de la résidence LMNP sont totalement exonérées d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Il faut noter que dans le cadre d’une revente LMNP, la plus-value et l’amortissement ne s’annulent pas parce que l’amortissement n’a pas été réintégré. Par conséquent, lorsque le LMNP est au régime réel et que les amortissements sont déduits au niveau de la comptabilité. Cela n’a aucun effet sur le prix du bien immobilier ni sur les modalités d’imposition de la plus-value.
Quelle TVA immobilière en cas de revente d’un LMNP ?
Si vous achetez un logement LMNP dans une résidence de services neuve, la TVA de 20 % que vous versez est remboursée si vous restez propriétaire du bien immobilier. Cela pendant une durée minimale de 20 ans.
Ainsi, si vous voulez revendre le logement LMNP en occasion, il faut le faire fait après ce délai de 20 ans, le vendeur n’est pas tenu de régulariser la TVA qui lui a été remboursée.
En revanche, si le rachat du LMNP s’opère avant les 20 ans de détention, découvrez les cas qui peuvent se présenter.
- Si le propriétaire de la résidence LMNP arrête son activité pour vendre le logement, il est tenu de reverser la part de TVA proportionnelle au temps qui reste jusqu’aux 20 ans de détention. Par exemple, s’il a gardé le bien pendant 15 ans, il lui reste 25 % de la TVA récupérée à restituer.
- Si le propriétaire cède son bien immobilier en LMNP à un acquéreur qui paie la TVA et qui décide de continuer à louer le bien en meublée non professionnelle, il n’est pas tenu de rembourser la TVA. Grâce à cette acquisition, le nouveau propriétaire ne repart pas de zéro en ce qui concerne le délai de 20 ans de détention qui continue de courir.
- Le propriétaire vend son LMNP à un acquéreur qui ne paie pas de TVA ou/et qui décide de ne pas exercer son activité de location sous le statut LMNP. Dans ce cas, le remboursement de la TVA se fait au prorata de la durée restante pour atteindre les 20 ans de détention.
Ainsi, s’il envisage de vendre le bien immobilier ou la résidence de services avant les 20 ans de détention. Le propriétaire qui souhaite conserver les avantages du remboursement de la TVA devrait trouver un acheteur qui veut continuer l’activité de location en LMNP.
Des conseils avisés pour réussir la revente LMNP Censi-Bouvard
Si vous envisagez de revendre un bien en LMNP Censi-Bouvard, il est vivement recommandé de choisir judicieusement le moment auquel vous réalisez cette opération. Vous devez tenir compte des règles fiscales et du contexte du marché pour optimiser vos gains.
L’estimation du bien en LMNP est une étape cruciale pour améliorer la plus-value. Enfin, il faut penser à mettre le bien en valeur avant de le proposer sur le marché pour maximiser les bénéfices qui peuvent découler de la revente LMNP.
Demandez l’accompagnement d’un professionnel qualifié pour être certain de prendre les meilleures décisions. Il vous aidera à travers des conseils adaptés pour que les réglementations en vigueur soient toujours respectées. Il peut également s’occuper de la gestion locative pour vous décharger de toutes les contraintes relatives à cette activité (recherche de locataires, recouvrement, entretien et maintenance, etc.).
Lorsque le contrat de vente définitif est signé, le vendeur est tenu de se rapprocher de l’administration. En effet, les responsables doivent être informés de la cessation de l’activité LMNP.
Dans les 30 jours qui suivent l’arrêt de l’activité LMNP, il faut remplir le formulaire P2-P4 et le remettre au responsable de l’administration fiscale.
Pour les vendeurs soumis au régime réel, le bilan de clôture doit être transmis dans les 60 jours qui suivent la fin de l’activité.
La revente d’un logement LMNP Censi-Bouvard est une opération qui ne s’improvise pas. Quelles que soient les particularités de votre projet, une équipe d’experts peut vous aider à maximiser la rentabilité de votre projet.
Bénéficiez de conseils sur mesure et d’une assistance complète à toutes les étapes de la revente de votre logement LMNP Censi-Bouvard.
Nous vous aidons à respecter les différentes échéances et les réglementations applicables à votre situation. Profitez de notre réseau pour trouver rapidement l’acquéreur sérieux qui reprendra votre activité de location meublée non professionnelle.