Guide défiscalisation immobilière

L’investissement sans apport : pourquoi et comment en bénéficier ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais vous n’avez pas d’apport ? La première étape est de vérifier que votre profil est compatible avec un tel projet. Si tel est le cas, vous devrez ensuite choisir quel investissement sans apport est le plus profitable pour vous et pour obtenir un prêt immobilier.

Qu’est-ce que l’investissement sans apport ?

En règle générale, quand on investit dans l’immobilier on souscrit à un crédit immobilier. Cet emprunt d’argent permet le financement d’un bien, même lorsqu’on ne dispose pas de l’épargne suffisante, ce qui est souvent le cas dans le cadre d’un investissement immobilier.

Dans un emprunt, l’apport personnel représente la partie que vous allez avancer au moment d’acheter un bien. Autrement dit, pour un même bien, plus l’apport est important, plus le montant de l’emprunt est faible. Imaginons qu’un bien soit vendu 150 000€ et que vous effectuez un apport de 20 000€, il ne reste plus qu’à emprunter 130 000€.

Forcément, les banques sont plus enclines à accepter une demande de crédit lorsque l’apport est élevé, car il réduit le risque d’impayé. Néanmoins, l’absence d’apport ne ferme pas obligatoirement la porte à l’emprunt immobilier.

Le plus important pour l’établissement de crédit n’est pas de savoir si vous allez ou non effectuer un apport, mais si votre profil correspond au projet. La première chose est donc d’identifier votre profil, de l’optimiser et de définir quel bien est compatible.

L’investissement sans apport peut concerner un bien qui vous servira de résidence principale ou secondaire, ou un bien à usage locatif. Ici nous nous intéressons principalement au second cas, c’est-à-dire les investissements locatifs sans apport.

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Les avantages de l’investissement locatif sans apport

Un excellent rapport risque/rendement

L’investissement locatif se présente comme l’un des meilleurs placements pour développer votre patrimoine locatif. Son rapport risque/rentabilité est excellent et peu d’autres placements peuvent assumer la comparaison. En moyenne, les investissements locatifs génèrent une rentabilité annuelle brute de 6%, qui peut atteindre 10% dans certaines villes.

Le calcul de la rentabilité brute se fait en divisant le loyer par le coût d’acquisition de l’appartement. Il suffit ensuite de multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Ce rendement brut n’intègre pas les charges telles que la taxe foncière et les frais de gestion.

Concernant le risque, il est particulièrement faible puisqu’un bien immobilier perd rarement de la valeur sur le moyen/long terme. L’immobilier est un actif tangible et concret, qui profite d’une forte demande. Naturellement, certains biens peuvent perdre de la valeur, mais si vous avez pris le temps de choisir un bien situé dans un quartier attractif, il n’y a aucune raison que cela arrive.

Voici quelques conseils pour cibler un emplacement attractif :

👉 Ville bénéficiant d’une économie et d’un marché de l’emploi dynamiques
👉 Emplacement bien desservi en moyens de transport : métro, bus, tramway, gare, réseau routier
👉 À proximité de commerces : grande surface, boulangerie, épicerie…
👉 À proximité de certains services : école, activités sportives, activités culturelles…
👉 Privilégier un emplacement avec peu de nuisances sonores et visuelles
👉 S’informer sur les prochaines évolutions du quartier. La belle vue dont profite le bien peut-elle être gâchée par la construction d’un immeuble ? Le quartier va-t-il subir des transformations majeures ?

Une fiscalité attractive

L’investissement locatif présente des intérêts d’un point de vue fiscal, puisqu’il donne accès à des avantages fiscaux.

Ces dispositifs ont été mis en place avec deux objectifs :

👊 Encourager l’investissement locatif et l’offre locative dans le cadre de la demande croissante et améliorer l’accès à une location pour les foyers aux revenus modestes

👊 Développer l’offre immobilière respectant les dernières normes d’isolation RT 2012 et RE 2020 dans l’optique d’avoir un parc immobilier toujours plus économe en énergie et moins polluant.

Le dispositif Pinel

Lors d’un investissement sans apport à usage locatif, la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 à 21%, plafonnée à un prix d’achat de 300 000€ et de 5 500€ par m2 par personne et par an.

Si vous vous engagez à louer votre bien pendant 6 ans, vous profitez dès lors d’une réduction de 12%. Vous pourrez ensuite prolonger une première fois cet engagement pour 3 années supplémentaires à un taux de 6%. Puis, une seconde prolongation de 3 ans est possible, avec un taux de 3%.

Si vous vous engagez dès le départ à louer votre bien pendant 9 ans, la réduction s’élève à 18%, avec la possibilité de la prolonger de 3 ans à 3%.

Naturellement, pour accéder à la réduction Pinel, il faut remplir certaines conditions de logement :

👉 Neuf, ancien rénové ou local transformé en habitation
👉 Situé en zone A, A bis ou B1. Pour connaître la zone rendez-vous sur le site du service public
👉 RT 2012 pour du neuf, label HPE ou BBC rénovation 2009 pour de l’ancien
👉 Locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur
👉 Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser un certain plafond qui varie selon la zone et le nombre de personnes au sein du foyer fiscal
👉 Doit servir d’habitation principale
👉 Durée d’engagement de location d’au moins 6 ans
👉 Loyer ne doit pas dépasser un certain plafond qui varie selon la zone

Le dispositif Denormandie

Si votre investissement sans apport ne remplit pas les conditions de la loi Pinel, peut-être est-il en accord avec la loi Denormandie. Il donne accès à une réduction d’impôt de 12 à 21%, qui est plafonnée à une valeur d’achat de 300 000€ et de 5 500€ par m2 par personne et par an.

En vous engageant à louer votre bien durant 6 ans, la réduction s’élève à 12%, tandis que la réduction est de 18% pour un engagement de 9 ans, et de 21% pour 12 ans.

Afin de profiter du dispositif Denormandie, certaines conditions pour le logement doivent être respectées :

👉 Ancien rénové ou local transformé en habitation
👉 Travaux représentent au moins 25% du coût d’achat
👉 Types de travaux : amélioration des performances énergétiques, changement de l’isolation, remplacement chaudière, modification production eau chaude, ajout surface habitable
👉 Situé dans une commune avec un besoin important de réhabilitation, commune Cœur de ville, ou commune sous convention ORT
👉 Locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur
👉 Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser un certain plafond qui varie selon la zone et le nombre de personnes au sein du foyer fiscal
👉 Doit servir d’habitation principale
👉 Durée d’engagement de location d’au moins 6 ans
👉 Loyer ne doit pas dépasser un certain plafond qui varie selon la zone

Le dispositif Censi-Bouvard

Autre dispositif fiscal accessible aux investissements sans apport, celui de Censi-Bouvard donne accès à une réduction d’impôt de 11% dans la limite d’un prix d’achat de 300 000€ par an.

Toutefois, pour en bénéficier, les conditions suivantes sont nécessaires :

👉 Logement neuf ou ancien rénové
👉 Type : établissement social ou médico-social, établissement délivrant des soins longs, résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées, résidence avec services pour étudiants
👉 Durée d’engagement de location d’au moins 9 ans

Le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

Celui du LMNP donne accès à une réduction d’impôt de 11% dans la limite d’un prix d’achat de 300 000€ par an. Ce statut est plus avantageux, il permet de réduire les charges ou de bénéficier d’un abattement fiscal de 50% sur le montant pris en compte lors du calcul des impôts grâce au régime BIC.

Toutefois, pour bénéficier du statut LMNP, les conditions suivantes sont nécessaires :

👉 Type : résidence sociale ou médico-sociale, avec services, pour les personnes handicapées ou les personnes âgées, étudiante ou touristique
👉 Durée d’engagement de location d’au moins 9 ans

Une garantie supplémentaire pour la banque

Obtenir un crédit immobilier sans apport pour un bien locatif est plus facile que pour un bien non locatif. L’immobilier locatif assure des revenus supplémentaires définis par les loyers que vous allez percevoir en tant que bailleur. Ils vont être pris en compte pour évaluer la comptabilité de votre profil avec cet investissement.

Ces loyers vont notamment permettre de payer une partie des mensualités, voire leur totalité, réduisant considérablement le risque de retard dans le remboursement du prêt immobilier.

Pour la banque, l’immobilier locatif présente donc une garantie supplémentaire pour accepter un dossier de crédit immobilier sans apport.

Vérifier la compatibilité de son profil dans le cadre d’un projet d’investissement sans apport

Qu’il s’agisse d’un investissement avec ou sans apport, la banque vérifiera que votre profil est compatible avec votre objectif. Seulement, pour un investissement sans apport personnel les exigences sont supérieures. Avant de vous accorder ou non votre ou vos crédits immobiliers, la banque va analyser :

👊 Votre taux d’endettement : il s’agit du rapport entre vos charges mensuelles et vos revenus mensuels. Pour la plupart des profils, les charges sont constituées des mensualités de crédits en cours de remboursement, tandis que le salaire constitue la part la plus importante des revenus.

Dans la majorité des cas, le taux d’endettement limite est évalué à 33%. Autrement dit, si vos charges représentent plus de 33% de vos revenus, il est très probable qu’aucune banque n’accepte de vous accorder un prêt immobilier.

👊 Vos sources de revenus et leur stabilité dans le temps : distinction entre les sources fixes (salaire, épargne rémunérée, obligations…) et les sources variables (dividendes, loyers…). Les revenus fixes sont stables dans le temps, tandis que les revenus variables fluctuent selon plus ou moins de paramètres.

Si les revenus variables sont un plus, ce sont surtout les revenus fixes qui comptent dans l’obtention d’un prêt immobilier.

👊 Votre situation professionnelle : un emploi stable est quasi indispensable pour obtenir un prêt immobilier. Elle rassure les banques pour qui la stabilité professionnelle implique un salaire fixe. Il est alors plus facile d’évaluer votre profil et de calculer votre taux d’endettement. Cette stabilité professionnelle offre aussi une garantie quant à votre capacité de rembourser la totalité de l’emprunt.

À ce titre, un contrat en CDI facilite l’emprunt d’argent par rapport à un CDD, à un contrat intérimaire, ou à une profession freelance.

Les différents investissements sans apport

L’investissement sans apport peut prendre trois formes différentes selon le bien immobilier :

👉 L’investissement dans l’ancien
👉 L’investissement dans le neuf
👉 L’investissement dans un bien déjà loué

L’investissement dans un appartement ancien

Un coût plus attractif

Sur le marché immobilier, l’ancien n’est pas forcément synonyme de prix inférieurs. Au contraire, si le bien présente une architecture de caractère, le prix peut rapidement grimper.

Toutefois cela concerne uniquement certains biens, dans la majorité des cas, investir dans un bien immobilier ancien nécessite un investissement inférieur.

De ce fait, l’immobilier ancien se révèle plus abordable pour ceux qui souhaitent réaliser un investissement sans apport.

Des travaux de rénovation indispensables pour louer un bien ?

Le prix d’acquisition de l’immobilier est souvent plus attractif, seulement, en investissant dans l’ancien il faut également prendre en compte les probables travaux de rénovation qui seront nécessaires, notamment pour que l’appartement soit aux normes et que vous puissiez ainsi le louer. Ce dernier doit être décent comme le définit le décret n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent. De plus, il doit comporter certains équipements indispensables pour être loué.

Ces travaux et ces installations ont un coût qui peut être intégré dans les prêts immobiliers que vous allez souscrire. Seulement, tant que les travaux ne sont pas terminés, le coût ne peut être qu’estimé. De ce fait, il est parfois plus difficile d’obtenir un crédit immobilier sans apport pour un bien ancien.

Bénéficier d’une réduction fiscale pour un investissement sans apport dans l’ancien

Comme évoqué plus haut, la rénovation d’un bien ancien peut permettre d’accéder à la réduction fiscale proposée par les dispositifs Pinel ou par la loi Denormandie. Grâce à ces dispositifs, vous pouvez ainsi bénéficier d’une diminution d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 21% de l’investissement sans apport.

L’investissement dans un bien déjà loué

En optant pour un bien ancien, vous avez le choix entre un bien non loué ou un bien loué. Rappelons que dès qu’un bien a été habité, par son propriétaire ou par un locataire, il n’est plus considéré comme neuf, même si sa construction a été achevée depuis moins de 5 ans.

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L’investissement sans apport dans un bien déjà loué est particulièrement intéressant. Premièrement, cela signifie que le bien est déjà aux normes et qu’il ne devrait donc pas nécessiter de gros travaux.

Ensuite, vous n’avez pas à chercher un locataire et le bail n’a pas besoin d’être modifié. Vous devez simplement fournir une adresse et vos coordonnées bancaires au locataire.

Si vous avez comme objectif de profiter d’un avantage fiscal comme les lois Pinel ou Denormandie, l’investissement sans apport d’un bien déjà loué facilite les démarches.

Pour la banque, le financement d’un bien loué offre également plus de garanties. En effet, le loyer est déjà connu, ce qui permet un calcul plus facile de vos prochains revenus et de déterminer si votre dossier est compatible avec votre profil.

L’investissement dans un appartement neuf

Un bien clé en main

Le principal atout de l’investissement dans le neuf est que le bien est immédiatement utilisable une fois le processus d’acquisition terminé. Autrement dit, le bien répond déjà aux normes indispensables pour qu’il puisse être utilisé comme habitation. Naturellement, pour pouvoir le louer, vous devrez seulement fournir l’équipement indispensable.

Pour un bien vide, la liste des équipements obligatoires est la suivante :

👉 Évier et coin cuisine permettant d’accueillir un appareil de cuisson
👉 WC
👉 Baignoire ou douche

Pour un bien meublé, les éléments suivants doivent être présents :

👉Table et chaises
👉 WC
👉 Baignoire ou douche
👉 Ustensiles de cuisine et vaisselle
👉 Réfrigérateur et compartiment congélation
👉 Literie
👉 Évier
👉 Plaques de cuisson
👉 Four ou micro-ondes
👉 Meubles de rangement
👉 Luminaires
👉 Équipement pour l’entretien ménager

Au final, vous économisez le financement de travaux de rénovation souvent nécessaires avec un bien ancien. Une situation plutôt rassurante pour la banque dans l’optique de vous accorder un crédit immobilier pour un investissement.

Bénéficier d’avantages fiscaux pour l’investissement dans le neuf

Pour un investissement dans le neuf, seul le dispositif Pinel est accessible. Grâce à lui, en vous engageant à louer votre bien pendant 6 à 12 ans, vous profitez d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21%

Pour bénéficier de la loi Pinel, l’engagement de départ est d’au moins 6 ans, ce qui peut paraître relativement long. De plus, le dispositif Pinel est limité à un montant maximum de loyer. À ce titre, il est préférable d’avoir un emploi stable assurant des revenus suffisants pour être certain que ces derniers permettent de rembourser l’intégralité du bien.

Néanmoins, cet engagement et la réduction d’impôt qui en découle sont des garanties supplémentaires pour la banque afin de vous accorder un crédit.

Conclusion

On pense souvent à tort que l’investissement sans apport personnel est impossible. Certes, les établissements de crédit sont plus réticents à financer un projet immobilier sans apport. Néanmoins, lorsque le profil de l’acheteur est considéré comme « bon client », une banque n’a aucune raison de refuser un crédit immobilier.

L’essentiel est donc d’avoir un profil suffisamment solide, c’est-à-dire une situation professionnelle et financière relativement stable.

Concernant le bien, le neuf est probablement le choix le plus approprié, puisqu’il n’entraîne pas de travaux dont on ne connaît jamais le coût précis tant qu’ils ne sont pas terminés. Une banque aura alors plus de facilité à accorder un dossier immobilier.

Toutefois, l’immobilier ancien n’est pas forcément inaccessible pour un investissement sans apport. Tout dépend de l’état du bien et de la nécessité ou non d’effectuer des travaux de rénovation. En ce sens, l’investissement dans un bien déjà loué est une bonne alternative pour développer votre patrimoine.

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FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Comment amortir un bien en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Lorsque vous investissez dans une Location Meublée Non Professionnelle et que vous choisissez le régime réel, vous pouvez profiter de l’amortissement locatif. Il s’agit d’un système qui consiste à déduire certaines charges et d’amortir la valeur du bien immobilier acheté. Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de profiter d’un avantage fiscal […] En savoir plus ->

02. Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?
LMNP vous a repondu :
Confrontées au déficit structurel de logement en France, les autorités compétentes qui se sont succédées au pouvoir ont créé des mesures fiscales pour pousser à la construction de biens neufs et à la rénovation des logements anciens. Ces différentes mesures fiscales sont englobées dans un seul groupe appelé dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces différents dispositifs […] En savoir plus ->

03. Réduction d’impôts accordée en LMNP : comment la calculer ?
LMNP vous a repondu :
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier de réduction d’impôts sur le LMNP intéressante, en particulier lorsqu’elle est cumulée avec le dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôt accordée en LMNP est calculée sur la base du prix d’achat du bien immobilier et des frais divers (honoraires du notaire, commissions des agents immobiliers, droits d’enregistrement, […] En savoir plus ->

04. Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Avec le LMNP Censi-Bouvard, les revenus locatifs sont catégorisés dans les revenus BIC. Les investisseurs peuvent choisir entre le régime micro BIC ou le régime réel. Lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit : 👉L’investisseur doit exercer son activité en nom propre ;👉 Il doit être […] En savoir plus ->