L’investissement locatif est en vogue ces dernières années et se répand de plus en plus. Perçu comme un investissement rentable, peu contraignant et pérenne, il attire les jeunes investisseurs. Cependant, la question du financement de l’investissement se pose rapidement. En effet, tout le monde, et particulièrement une jeune personne, n’a pas nécessairement la possibilité d’avoir un apport conséquent.
Il existe donc la possibilité de financer un investissement locatif sans apport. Voyons comment cela fonctionne et ce que cela implique
Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?
Tout d’abord, un investissement locatif est un achat de bien immobilier dans l’objectif de le mettre en location, et non d’y vivre. Ce bien peut ensuite servir pour des particuliers (qui souhaitent louer le logement) ou des professionnels (en faire des bureaux ou locaux).
Il est alors primordial de définir, avant d’investir, ce que vous souhaitez faire de votre bien immobilier. Cela assure la pérennité de l’investissement, de son remboursement, et facilite la préparation du dossier d’emprunt présenté à votre banque.
Acheter un bien locatif sans apport : qu’est-ce que cela implique ?
On estime, en moyenne, que l’apport d’un investissement locatif doit s’élever à 10 % de la valeur du bien. Il s’agit des dépenses annexes à l’achat du bien immobilier, comme les frais de notaire, frais d’agence, etc.
Ainsi, dans le cas d’un prêt immobilier sans apport, on parle d’un prêt 110 %, puisque les banques prêtent aussi l’argent utilisé pour les frais annexes.
Pour les banques, un tel crédit sans apport est très risqué, parce qu’elles prêtent de l’argent qu’elles n’ont aucune garantie de récupérer, même si elles venaient à saisir le bien immobilier. Dans le cas d’un investissement immobilier locatif sans apport, on parle d’effet de levier pour le propriétaire.
Concrètement, cela signifie que vous gagnez de l’argent et obtenez la rentabilité d’un investissement, sans avoir eu à le payer vous-même. C’est un type d’investissement qui comporte des risques, puisque la banque peut être amenée à saisir tous vos biens en collatéral si le projet locatif échoue. Cependant, lorsque l’investissement locatif est un succès, l’effet de levier vous a réellement permis de vous lancer dans l’immobilier sans argent.
Comment se lancer dans l’immobilier sans argent ?
Un investissement immobilier est un véritable projet d’investissement qui demande une préparation en amont. Cela passe par plusieurs étapes nécessaires à votre projet d’investissement locatif sans apport.
Pour se lancer dans l’investissement locatif sans argent, on peut définir les étapes suivantes :
Définir une stratégie d’investissement
Un investissement locatif est un projet de long-terme, qui prend du temps et nécessite un réel intérêt pour le domaine immobilier. Il répond aussi à un besoin.
En effet, un bien immobilier locatif permet de mettre en place des stratégies de défiscalisation (notamment via la loi Pinel), ou de recevoir des revenus réguliers, en plus de son salaire. Ces revenus remboursent certes dans un premier temps votre crédit, mais deviennent rapidement une source de revenus supplémentaires. Enfin, certaines personnes décident aussi d’investir afin de réaliser une plus-value à la revente.
Prendre certaines précautions avant de se lancer
Avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif sans apport personnel, il faut s’informer sur la fiscalité et taux d’intérêts d’un tel emprunt. Il faut donc d’abord se renseigner auprès de différentes banques pour voir quels taux elles appliquent. Suite à une étude de votre dossier, les banques pourront définir votre taux d’endettement et l’effet de levier optimal à votre situation.
Bien choisir et se renseigner sur l’emplacement du bien
L’emplacement de votre bien immobilier est aussi primordial. Qu’il s’agisse de Paris ou d’une grande métropole (Lyon, Bordeaux, Toulouse, Marseille, Nantes, etc.), certains quartiers sont à éviter. Dans tous les cas, il faudra vous renseigner sur la ville en question avant l’achat pour déterminer le prix du loyer, et donc du crédit immobilier que vous pourrez supporter.
Déterminer les caractéristiques du logement
Ensuite, il existe différentes caractéristiques à prendre en compte lors de la constitution de votre projet d’investissement locatif. En effet, les frais de notaire sont différents en fonction d’un logement neuf ou ancien, de la surface du bien, ou d’une location meublée ou non meublée, etc. Par exemple, les studios bénéficient d’une rentabilité plus élevée au mètre carré. Le loyer y est alors plus cher, ce qui vous permet d’effectuer un prêt immobilier moins important sur la durée.
Anticiper les charges et remboursement
Un logement locatif, tout comme votre résidence principale, doit s’acquitter de différentes charges. Entre les charges propres au logement et celles du remboursement de l’emprunt, un investissement immobilier locatif sans apport peut rapidement devenir un gouffre monétaire. Pour éviter cette situation, il faut donc bien anticiper les charges et remboursement du crédit immobilier sans apport.
Comment obtenir un prêt pour un investissement locatif ?
Il est prouvé que les banques ne rechignent pas à proposer des prêts sans apport pour des investissements locatifs.
Cependant, elles imposent certaines conditions, comme le fait que votre taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35%. En effet, vous allez devoir cumuler 2 crédits (celui de votre investissement immobilier locatif sans apport et celui de votre résidence principale).
Puisque ce type de prêt représente plus de risques pour la banque, elle demande des garanties en parallèle.
Vous devez de ce fait, dans un premier temps, prouver que votre projet est solide (d’où l’étude des caractéristiques et de la fiscalité comme mentionnée ci-dessus), que vous disposez de revenus stables et démontrer les qualités du bien acheté.
Ce sont ces conditions qui différencient un investisseur sérieux et un investisseur qui ne recevra pas de prêt.
Pourquoi investir dans un bien immobilier locatif sans apport ?
Pour conclure, on peut se demander, pourquoi alors investir dans l’immobilier sans apport ?
Les raisons sont nombreuses, mais on peut en citer quelques-unes qui motivent la majorité des investissements :
- Pour bénéficier d’une réduction d’impôts et d’une fiscalité avantageuse
- Pour avoir des revenus supplémentaires et stables
- Pour réaliser une plus-value à la vente
- Pour se créer un patrimoine immobilier et avoir des biens à léguer à ses descendants