La retraite est synonyme d’une baisse significative de revenus. De ce fait, beaucoup de Français investissent dans l’immobilier locatif pour développer des revenus complémentaires et maintenir un niveau de vie équivalent lorsqu’ils arrivent à la retraite. Il existe différents produits d’investissement et d’épargne ayant pour objectif de concevoir un capital pour la retraite.
À ce sujet, l’investissement immobilier locatif offre une belle opportunité pour préparer sa retraite.
Anticiper sa retraite
Investir tôt dans l’immobilier locatif
L’immobilier doit être considéré comme un investissement sur le long terme. En effet, l’investissement de départ est tel qu’il faut plusieurs années avant qu’il ne soit rentabilisé. Cette rentabilité repose à la fois sur les loyers que vous allez percevoir et sur la plus-value en cas de vente.
Dans un premier temps, les loyers de l’immobilier locatif participent au remboursement du prêt immobilier souscrit. L’investissement idéal étant celui qui permet d’assurer un autofinancement. Dans ce cas, les loyers couvrent la totalité des mensualités du crédit.
Par la suite, lorsque le prêt immobilier est remboursé, les loyers constituent une source de revenus supplémentaires idéale pour la retraite. Seulement, la durée moyenne d’un prêt immobilier est d’environ 19 ans. De ce fait, plus vous investissez tôt dans l’immobilier locatif et plus vous allez pouvoir vous constituer un capital et des revenus complémentaires pour votre retraite.
De plus, le logement est entretenu et situé dans un quartier attractif, sa valeur va forcément augmenter sur le long terme. Une fois à la retraite, vous pourrez envisager la vente du bien afin de percevoir une plus-value.
Il ne faut donc pas attendre le dernier moment pour investir dans l’immobilier locatif. D’autant plus qu’il s’agit d’un placement où le risque de perdre de l’argent est très faible.
Profiter de la fiscalité allégée pour préparer sa retraite
L’immobilier locatif donne accès à une fiscalité allégée. En louant votre bien, vous allez pouvoir bénéficier de réductions ou de déductions d’impôts. Pour l’Etat, cette fiscalité allégée vise à encourager l’investissement dans l’immobilier locatif afin de lutter contre une pénurie de l’offre.
Premièrement, en fonction du régime fiscal de l’investisseur peut bénéficier d’un abattement ou déduire les charges locatives.
Pour la location nue, on distingue :
👉 Le régime microfoncier : abattement forfaitaire de 30%
👉 Le régime foncier réel : déduction des charges foncières
Jusqu’à 15 000€ de revenus fonciers, l’investisseur peut choisir entre le régime microfoncier ou le régime réel. Au-delà, le régime réel s’applique automatiquement.
Pour la location meublée LMNP (loueur meublé non professionnel), on distingue :
👉 Le régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50%
👉 Le régime de bénéfice réel : déduction des charges, des honoraires d’agences, des frais de notaires et amortissement du bien
Avec ce statut, jusqu’à 72 600€ de revenus locatifs, le propriétaire a le choix entre le régime micro-BIC et le régime de bénéfice réel. Au-delà, le régime de bénéfice réel s’applique obligatoirement.
En plus de ce régime fiscal intéressant, l’investissement locatif permet d’accéder à une mesure de défiscalisation parmi plusieurs possibilités :
👉 Le dispositif loi Pinel
👉 Le dispositif loi Denormandie
👉 Le dispositif loi Censi-Bouvard
👉 Le dispositif loi Cosse
👉 Le dispositif loi Malraux
👉 Le déficit foncier
Diversifier son immobilier locatif pour préparer sa retraite
La diversification est l’une des règles d’or de l’investissement. Le principal intérêt de la diversification consiste à ce que les bons investissements couvrent les mauvais investissements.
Concernant l’immobilier locatif, la diversification vous permet d’investir dans différents types de biens aux rendements différents :
👉 Selon le type de location : location nue, LMNP, location saisonnière, location étudiante, en résidence de services…
👉 Selon le type de bien : parking, studio, T2, maison, local…
👉 Selon l’emplacement
Quelques exemples d’investissements locatifs pour préparer sa retraite
L’investissement LMNP de tourisme
L’investissement locatif meublé de tourisme offre généralement les rendements les plus élevés. Avec le développement de plateformes comme Airbnb, ce type de location s’est énormément développé sur l’ensemble du territoire.
La location LMNP saisonnière peut prendre diverses formes :
👉 LMNP dans une ville touristique ou balnéaire qui va attirer essentiellement des personnes en vacances pour une ou plusieurs semaines
👉 LMNP dans une grande ville qui intéresse principalement des travailleurs ou des touristes de passage pendant quelques jours ou un week-end
👉 LMNP en pleine campagne pour les groupes de personnes à la recherche d’un logement spacieux et isolé le temps d’un week-end
La particularité de la LMNP de tourisme c’est qu’elle ne se loue pas au mois, mais à la journée ou à la semaine. Elle offre un rendement très élevé qui varie selon que l’on soit en saison creuse ou en pleine saison.
Et même si les périodes où le logement n’est pas loué sont nombreuses, les revenus obtenus le reste de l’année permettent généralement de bénéficier d’un rendement supérieur aux autres formules de locations meublées et nues. En moyenne, le rendement d’une LMNP de tourisme se situe aux alentours de 7-8%.
De plus, lorsqu’il s’agit d’une résidence de tourisme classée, vous pouvez dès lors profiter du dispositif loi Censi-Bouvard et de sa réduction d’impôt de 11%.
Pour préparer sa retraite, l’investissement dans une location saisonnière est un choix judicieux puisque très rentable.
L’investissement LMNP en EHPAD
En optant pour cette solution, vous louez un bien situé dans une résidence de services. De ce fait, vous bénéficiez de plusieurs avantages.
Premièrement, le contrat prend la forme d’un bail commercial. Ce qui implique que le loueur n’est pas l’habitant, mais le gestionnaire de l’EHPAD. Autrement dit, même si le logement est inoccupé, le bailleur perçoit un loyer payé par le gestionnaire de l’EHPAD. Les rendements sont donc assurés sur le long terme.
En investissant tôt dans ce type de logement, vous vous assurez des revenus complémentaires et vous préparez idéalement votre retraite.
L’investissement LMNP en EHPAD permet également de réduire les frais d’entretien et de travaux du logement. En effet, dans la plupart des cas, ces frais sont à la charge de l’EHPAD. Seuls, les travaux de gros œuvres sont à la charge du propriétaire.
En tant qu’investissement locatif en résidence de services, la LMNP en EHPAD donne accès au dispositif de défiscalisation loi Censi-Bouvard et à sa réduction d’impôt de 11%.
Par contre, avant d’investir dans ce type de location, vous devez savoir que si le gestionnaire se retire de l’EHPAD, votre investissement ne vaut plus rien, sauf si la résidence est reprise par un autre gestionnaire. De ce fait, assurez-vous que l’EHPAD est suffisamment récent et qu’il n’y a aucune raison qu’il déménage dans un avenir proche.
Louer une partie de son logement
Si vos enfants ne vivent plus chez vous, pourquoi ne pas transformer leurs chambres en chambres étudiantes ? De même, vous pouvez transformer une partie non utilisée de votre logement en studio étudiant en vous basant sur l’indice de référence des loyers.
Ces solutions permettent de bénéficier de revenus locatifs réguliers sans avoir besoin d’investir dans un bien immobilier. Certes, les rendements sont inférieurs à ceux d’un appartement. Mais si votre budget ne vous permet pas d’investir dans un bien immobilier et que vous êtes propriétaire de votre logement, il s’agit d’une très bonne alternative pour préparer sa retraite.
Naturellement, ce type de location est davantage performant dans les grandes villes disposant d’une université et/ou d’écoles supérieures, là où la demande est la plus forte.
De plus, ce type de location redonne de la vie aux pièces inoccupées lorsque les enfants ont quitté le logement.
Et les étudiants représentent une population où le risque de loyers impayés est très faible. Ils bénéficient des APL, des bourses, et les parents se portent garants.
Les autres solutions d’investissements immobilier locatif pour préparer sa retraite
L’investissement dans la pierre-papier
Cette solution consiste à acquérir des parts dans une SCPI (société civile de placement immobilier) ou dans un OPCI (organisme de placement collectif en immobilier).
Ce modèle d’investissement immobilier locatif permet de déléguer la gestion du bien à la SCPI ou à l’OPCI. De même, les risques sont partagés entre les différents investisseurs. Par la suite, vous percevez des revenus réguliers à hauteur de votre part.
Vendre son logement en viager
Les personnes les plus âgées peuvent se tourner vers la vente en viager. Même si elle est parfois mal perçue, la vente en viager est une solution efficace pour percevoir des revenus complémentaires pour sa retraite.
Le principe est simple, en plus du prix d’achat, l’acheteur s’engage à vous payer une rente à vie. Notez qu’il est possible de continuer à vivre dans son logement en optant pour le viager occupé.
Conclusion
Grâce à ses rendements et à la très grande diversité de solutions d’investissement, l’immobilier locatif est un moyen efficace pour préparer sa retraite. En investissant tôt dans l’immobilier locatif vous pourrez rembourser vos prêts avant votre retraite et ainsi bénéficier de revenus complémentaires. Et quand vous le désirez, vous pouvez vendre vos biens afin d’en tirer des plus-values.
Dans une optique de diversification, ne misez pas tout sur l’investissement immobilier. D’autres produits complémentaires permettent de préparer sa retraite. On pense plus particulièrement à l’assurance-vie et au PERP (Plan d’Épargne Retraite Populaire).